مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات وقتی مطرح میشود که خانهای به فروش میرسد و مالکیت آن منتقل میشود. این مبلغ به میزان پنج درصد از ارزش معاملاتی آن ملک است که از فروشنده (مالک) دریافت میشود. از سوی دیگر، نقل و انتقال املاک و واگذاری آنها بیش از دو بار در سال، شغل محسوب میشود. بنابراین مالیات آن نیز باید طبق قانون پرداخت شود. در این مقاله، با بررسی قوانین مالیاتی نقل و انتقال املاک در سال ۹۹ به نحوه پرداخت بدهی مالیاتی نقل و انتقال ملک در سامانه نقل و انتقال املاک کشور می‌پردازیم.
قانون مالیات نقل و انتقال ملک
طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم در ایران، «نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (۵%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات است.» چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.
همچنین حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل. گفتنی است که برابر ماده ۱۱ قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری، کلیه واحدهای مسکونی دارای زیربنای مفید صد و بیست مترمربع و کمتر که به منظور سکونت اجاره داده می‌شوند، از پرداخت صددرصد مالیات بر درآمد اجاری معاف هستند و مشمول بدهی مالیاتی نقل و انتقال ملک نمی‌شوند.
مالیات نقل و انتقال املاک در سال ۱۴۰۳
آخرین اصلاحیه قانون مالیات نقل و انتقال املاک در سال ۱۴۰۳ به شرح زیر است:
۱. چنانچه میزان مالیات مورد اختلاف باشد، پرونده امر باید خارج از نوبت در مراجع حل اختلاف مالیاتی رسیدگی شود. همچنین وراثت در هنگام انتقال سهم‌الارث، باید حسب مورد، مالیات بر ارث ملک مورد انتقال را با رعایت مقررات مالیات‌های مستقیم پرداخت نمایند.
۲. برای اشخاص حقیقی، صدور گواهی منوط به پرداخت بدهی‌های قبلی مالیاتی مودی، مربوط به ملک مورد معامله است که در قانون مالیات‌های مستقیم به قطعیت رسیده‌اند. بدهی‌های قطعی قابل مطالبه شامل بدهی‌های انتقال‌دهنده در منبع مالیات بر درآمد شغلی، مالیات بر درآمد اجاره املاک، مالیات اجاره واحدهای خالی و جرائم متعلقه در قانون مالیات‌های مستقیم (صرفاً در رابطه با مورد معامله) است. بنابراین نمی‌توان پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به خریداران و فروشندگان قبلی را که داخل در معامله اخیر نیستند، به عهده متعاملین فعلی قرار داد، مگر آنکه به طور مستند تعهد پرداخت مالیات‌ها را نموده باشند. برای نمونه، در مورد املاکی که بر اساس قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، انتقال یافته‌اند.
۳. برای اشخاص حقوقی، برابر مقررات فصل پنجم از باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم، در زمان تنظیم سند انتقال ملک، صرفاً مالیات مربوطه بر حسب مورد مالیات واحدهای مسکونی خالی و مالیات واحدهای مسکونی قانون بودجه سال ۱۴۰۳ برای ملک مورد معامله باید مطالبه و وصول شود.
۴. در مواردی که ملک به عنوان مال مورد وثیقه منتقل میشود، صدور گواهی مالیاتی نقل و انتقال املاک منوط به آن است که علاوه بر پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک مورد انتقال، کلیه بدهی‌های مالیاتی قطعی مربوط به ملک، تا تاریخ مزایده، توسط برنده مزایده پرداخت شود.
۵. در مورد املاکی که در اجرای قانون مالیات‌های مستقیم، توقف و یا در اجرای قانون مذکور برای آنها قرار تأمین صادر شده است و یا به عنوان وثیقه به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط معرفی شده‌اند، صدور گواهی مالیاتی منوط به اقدام مودی برای رفع توقیف یا رفع قرار تأمین و خارج نمودن ملک از وثیقه است.
۶. چنانچه به هر دلیلی بخشی از مالیات‌های مربوط به ملک مورد معامله، در زمان صدور گواهی، مطالبه و پرداخت نشده باشد، بر مبنای اظهار نظر شورای عالی مالیاتی پس از صدور گواهی نیز این بدهی‌ها با رعایت مقررات قابل مطالبه بوده و اداره امور مالیاتی ذی‌ربط مکلف به مطالبه و وصول آن، با رعایت مقررات مربوط است.
بدهی مالیاتی نقل و انتقال ملک
مالیات نقل و انتقال ملک، نوعی مالیات بر درآمد است. این مالیات شامل ساخت و فروش املاک نوساز، حق واگذاری سرقفلی و حق مالکانه (رضایت مالک) میشود. در محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک، عوامل زیادی دخیل هستند؛ از جمله مساحت زمین، قدمت بنا و سال ساخت، نوع اسکلت و تاسیسات و تجهیزات به کار رفته در آن، نوع کاربری آن و محلی که در آن واقع است. مالیات انتقال سرقفلی نیز بر اساس حقوق صنفی و موقعیت تجاری محل تعیین میشود. گفتنی است که واحدهای مسکونی اجاره‌ای کمتر از ۱۲۰ متر از بدهی مالیاتی نقل و انتقال ملک معاف هستند.
همچنین درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی از ساخت و فروش انواع ساختمان، مشمول مقررات مالیات بر درآمد صاحبان مشاغل اشخاص حقوقی میشود و اولین نقل و انتقال این ساختمان‌ها علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی، مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ۱۰ درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال خواهد بود. البته محاسبه قطعی بدهی مالیاتی نقل و انتقال ملک برای این اشخاص پس از رسیدگی طبق مقررات تعیین میشود و منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار بنا نگذشته باشد. شهرداری‌ها نیز موظف هستند همزمان با صدور پروانه ساخت و در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی گزارش کنند. البته شهرهایی که کمتر از صد هزار نفر جمعیت دارند، از این قاعده مستثنی هستند.
مالیات نقل و انتقال املاک اداری
در مورد نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری و اداری نیز همان پنج درصد مالیات صادق است. به عبارت دیگر، فرقی نمی‌کند که ملک مسکونی باشد و یا تجاری، در هر حال هنگام فروش، ۵ درصد از آن به عنوان مالیات توسط مالک یا همان فروشنده به حساب دولت ریخته میشود.
سامانه نقل و انتقال املاک
سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با هدف شفاف‌سازی اطلاعات و در راستای ساماندهی امور مسکن طراحی شده است. وظیفه این سامانه صدور برخط گواهی نقل و انتقال املاک در ایران است. این سامانه در گام اول، برای نقل و انتقال املاک مسکونی اجرا شده است. اما در آینده برای املاک تجاری و اداری هم اجرایی میشود. افرادی که قصد نقل و انتقال املاک را دارند، هنگام مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، مدارک خود را تحویل می‌دهند و مسئول دفترخانه با وارد کردن اطلاعات در سامانه، داده‌ها را به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال می‌کند. در صورتی که ملک مورد معامله بدهی مالیاتی نداشته باشد، در همان لحظه گواهی مالیاتی صادر میشود و فرد می‌تواند همان‌جا با استفاده از کارت بانکی مالیات را پرداخت کند. اگر که ملک بدهی مالیاتی داشته باشد، اشخاص باید به سازمان امور مالیاتی مراجعه کنند.
در حال حاضر و در مرحله نخست این طرح، امکان صدور گواهی الکترونیکی آنلاین در دفاتر اسناد رسمی برای نقل و انتقال قطعی و قطعی ـ رهنی املاک مسکونی دارای پایان کار با کاربری مسکونی وجود دارد. در مورد سایر املاک، از جمله املاک با کاربری‌های غیرمسکونی، فاقد پایان کار یا در دست ساخت و املاکی که نقل و انتقال قبلی آنها فارغ از نوع کاربری بر اساس قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی انجام شده است. املاک فاقد سند تفکیکی و نیز املاک دارای سند تفکیکی که بخشی از عرصه آنها دارای کاربری غیرمسکونی می‌باشد و نیز در موارد انتقال املاک متوفی به وراث، در این مرحله از طرح، گواهی مالیاتی به صورت آنلاین صادر نمی‌شود. استعلام‌های فیزیکی دفاتر اسناد رسمی باید به صورت حضوری در ادارات امور مالیاتی ذی‌ربط پاسخ داده شود. حسب مورد، گواهی مربوط با استفاده از فرم‌های ضد جعل صادر گردد.
املاک دارای کاربری مسکونی
در مورد املاک دارای کاربری مسکونی که فاقد بدهی مالیاتی باشند، پس از ثبت استعلام الکترونیکی دفتر اسناد رسمی در سامانه، مالیات نقل و انتقال قطعی ملک مورد معامله به صورت آنلاین در سامانه محاسبه می‌گردد و اطلاعات قبض مالیاتی به صورت الکترونیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال میشود. پس از اعلام بدهی مالیاتی و ارسال اطلاعات پرداخت به دفتر اسناد رسمی، مودی می‌تواند از طریق دفاتر اسناد رسمی برای پرداخت مالیات اقدام نماید. پس از اعلام وصول آنلاین بانک عامل، گواهی مالیاتی شامل اطلاعات کامل ملک مورد انتقال صادر میشود. شماره واحدی که از طریق سامانه به این گواهی تخصیص داده شده و به دفتر اسناد رسمی اعلام می‌گردد، باید به عنوان شماره گواهی مالیاتی در اسناد مربوط لحاظ شود. گواهی مالیاتی و شماره تخصیص‌یافته به آن به مدت سه ماه دارای اعتبار است. چنانچه ظرف این مدت معامله انجام نشود، استعلام مجدد بدهی مالیاتی مورد معامله ضروری است.
مدارک لازم برای محاسبه مالیات نقل و انتقال قطعی املاک
برای محاسبه مالیات نقل و انتقال قطعی املاک باید مدارک زیر ارائه شوند:
- استعلام در دفاتر اسناد رسمی کشور با ذکر نام خریدار
- کپی سند مالکیت و بنچاق
- کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- کپی پایان کار
- کپی پروانه تخریب، نوسازی و عدم خلاف (برای املاک در دست ساخت)
- کپی صورت‌مجلس تفکیکی
- کپی گواهی واریز مالیات بر ارث (در صورت لزوم)
- کپی وکالت‌نامه (در صورت مراجعه به وکیل)
- مباینه‌نامه یا قولنامه (در خصوص انتقال حق واگذاری محل)
معافیت مالیات نقل و انتقال املاک
برخی از املاک و مستغلات از پرداخت مالیات به دولت معاف هستند. بر اساس قانون مالیات، املاکی که در فهرست آثار ملی کشور از آنها نام برده‌اند، اگر به سازمان میراث فرهنگی منتقل باشند از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک معاف هستند. همچنین املاکی که طبق ماده ۳۴ قانون مصوب مرداد ماه ۱۳۲۰، ثبت و پس از اصلاحات در اختیار دولت قرار گرفته‌اند نیز نباید مالیات پرداخت کنند.
از دیگر املاک معاف از مالیات، املاکی هستند که به موجب سند عادی یا مبایعه‌نامه، انتقال یافته و مالک اقدام به ساختمان‌سازی در این ملک کرده است. صاحبان این املاک نیز هنگام تنظیم سند رسمی یا فروش ملک، در صورت تائید مراجع قضایی، دولتی و شهرداری از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک معاف می‌شوند.
همچنین طبق ماده ۶۵ قانون مالیات مستقیم، واحدهای مسکونی که توسط شرکت‌های تعاونی مسکن در اختیار اعضا تعاونی قرار می‌گیرند نیز هنگام انتقال، نیاز به پرداخت مالیات ندارند. از دیگر املاکی که هنگام معامله از مالیات معاف می‌شوند املاکی هستند که به صورت بلاعوض و رایگان واگذار شده‌اند. واگذار کننده این املاک نیز لازم نیست هنگام نقل و انتقال ملک، مالیات پرداخت کند.
پرسش‌های پرتکرار در مورد محسابه و مسئولیت بدهی مالیاتی نقل و انتقال املاک
مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده کیست؟
پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات بر عهده مالک (فروشنده) است.
مالیات نقل و انتقال ملک چگونه محاسبه میشود؟
مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات زمانی مطرح میشود که خانهای به فروش میرسد و مالکیت آن منتقل میشود. این مبلغ به میزان پنج درصد از ارزش معاملاتی آن ملک است.
آیا واحدهای کوچک‌تر از ۱۲۰ متر هم باید مالیات بدهند؟
خیر. به منظور تشویق قانونی احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری، واحدهای مسکونی اجاره‌ای کمتر از صد و بیست متر از بدهی مالیاتی نقل و انتقال ملک معاف هستند.
مدارک لازم برای محاسبه مالیات نقل و انتقال قطعی املاک چه هستند؟
استعلام در دفاتر اسناد رسمی کشور با ذکر نام خریدار، کپی سند مالکیت و بنچاق، کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده، کپی پایان کار.
آیا خرید و فروش خانه شغل محسوب میشود و باید برای آن مالیات پرداخت کرد؟
بله. نقل و انتقال ملک توسط افراد بیش از دو بار در سال شغل محسوب میشود و درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی از محل فروش آنها مشمول مالیات بر درآمد قرار خواهد گرفت.
مالیات نقل و انتقال املاک در سال ۱۴۰۳ برای خانه‌های وثیقه‌ای به چه ترتیب است؟
صدور گواهی مالیاتی املاکی که به عنوان وثیقه به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط معرفی شده‌اند، منوط به اقدام مودی برای رفع توقیف یا رفع قرار تأمین و خارج نمودن ملک از وثیقه است. در مواردی نیز که ملک به عنوان مال مورد وثیقه منتقل میشود، تمام بدهی‌های مالیاتی قطعی مربوط به ملک تا تاریخ مزایده باید توسط برنده مزایده پرداخت شود.